Si alguna vez ha alquilado un apartamento, podría haber tenido un compañero de cuarto problemático. Se trata de la persona que firma el contrato de arrendamiento, pero nunca le alcanza para la renta mensual. O que desaparece por completo.

Los compañeros de cuarto problemáticos no causan gracia. Y la situación puede empeorar aún más si usted compra una casa con alguien que no puede pagar sus cuentas.

Si ambos firmaron el pagaré y la hipoteca, probablemente usted es responsable por el monto total del pago mensual si su copropietario no paga su parte. Si usted tampoco paga, ambos podrían enfrentarse a una ejecución hipotecaria.

Pero, ¿qué sucede si usted y su compañero de casa son copropietarios de la propiedad, pero este es el único que tiene una hipoteca? ¿Puede la entidad crediticia de su compañero de casa embargar a ambos y hacer que usted pierda su valor neto en la propiedad?

Esa es la pregunta que la Corte de Apelaciones de la Florida consideró en el caso reciente de Gonzalez vs. Chase Home Finance LLC. En dicho caso, la entidad crediticia había obtenido un fallo de ejecución hipotecaria contra dos hombres llamados John y Freddy, quienes eran copropietarios de una propiedad residencial. En la hipoteca solo aparecía el nombre de Freddy; John había registrado su escritura de la propiedad antes de que se firmara la hipoteca.

La Corte de Apelaciones anuló el fallo de ejecución hipotecaria contra John, quien no aparecía en la hipoteca en función del tipo de copropiedad y principios generales de prioridad en los gravámenes de bienes raíces.

Freddy y John eran dueños de la propiedad como inquilinos en común. Eso significaba que cada uno poseía la mitad del interés en la propiedad. La mitad del interés es como ser dueño de la mitad del valor de la propiedad, a diferencia de dividir la verdadera casa y el terreno por la mitad y decir que cada persona posee la mitad. Cada inquilino en común es libre de vender o hipotecar la mitad de su interés.

Sin embargo, el dueño de una propiedad no puede vender o hipotecar más de lo que posee. En este caso, la Corte sostuvo que Freddy solo podía hipotecar su mitad de la propiedad y no podía tener una hipoteca que también comprometía la mitad de John. Eso significaba que la entidad crediticia de Freddy no podía embargar a John.

La Corte también sostuvo que la propiedad de John tenía prioridad sobre la hipoteca de Freddy. Las escrituras, las hipotecas y otros gravámenes sobre bienes raíces se registran ante el condado donde se encuentra la propiedad. Cuando alguien no cumple con una hipoteca, la fecha que se registró la hipoteca adquiere importancia. Si hay múltiples reclamaciones sobre la propiedad, aquella que fue registrada primero es superior.

La escritura de John fue registrada el 08 de marzo de 2006, mientras que la hipoteca de Freddy se registró una semana después, el 15 de marzo. El dictamen de la Corte señalaba que las ejecuciones hipotecarias pueden utilizarse para hacer valer la hipoteca contra un prestatario y cualquiera cuyo interés en la propiedad sea inferior a de la entidad crediticia hipotecaria. Ya que la escritura de John se registró antes de la hipoteca, su interés en la propiedad era superior y no podía ser embargado.

Si usted es copropietario de un bien inmueble con alguien que no es su cónyuge, una ejecución hipotecaria puede presentar problemas especiales, especialmente si su nombre no figura en la hipoteca. Un abogado experimentado en ejecución hipotecaria puede ayudarle a determinar si tiene defensas válidas frente a una ejecución hipotecaria.