Cuando usted compra una casa, trabaja duro para establecer una relación con una entidad crediticia que aprobará su préstamo.

Y luego la entidad crediticia rompe con usted. Toma su hipoteca, la empaqueta con la de otros y la vende. Pasa poco tiempo para que usted reciba una carta por correo postal de alguna otra empresa de la que nunca escuchó que le dice que a partir de ese momento gestionará su préstamo. Para algunas hipotecas, esto sucede más de una vez.

Como propietario, es molesto. Pero si se enfrenta a una ejecución hipotecaria, estas asignaciones de una entidad crediticia a otro pueden darle una gran defensa.

La defensa se basa en el concepto jurídico de “estar legitimado”. Estar legitimado significa tener derecho a demandar. En el caso de las demandas que implican las hipotecas y otros contratos, las partes que firmaron el contrato están legitimadas. Si un contrato fue asignado o transferido a otra persona, entonces el cesionario u otorgante está legitimado. Otras personas no lo están.

De esta manera, si usted tiene una hipoteca con el Banco A, entonces el Banco A está legitimado a presentar una demanda de ejecución hipotecaria. Si el Banco A asignó la hipoteca al Banco B, entonces el Banco B podría solicitar la ejecución hipotecaria si puede probar que hubo una asignación. Ya que las hipotecas se transfieren con mucha frecuencia de una entidad crediticia o gestor a otro, una entidad crediticia puede tener problemas para presentar documentos que demuestren que se produjeron las asignaciones.

En Seffar v. Residential Credit Solutions, Inc. un prestatario obtuvo recientemente la desestimación de un caso de ejecución hipotecaria debido a que la entidad crediticia no probó que estuviera legitimado.

En ese caso, el prestatario había firmado una hipoteca con ABN Amro Mortgage Group (ABN) y había sido notificado que la gestoría de su préstamo estaba siendo transferida de Citimortgage a Residential Credit Solutions, Inc. (RCS).  Cuando el prestatario incumplió, el RCS presentó una demanda de ejecución hipotecaria.

RCS adjuntó la hipoteca original a la demanda, así como otro documento que no fundamentaba que ABN había asignado la hipoteca. RCS luego pasó a sustituir a Bayview Loan Servicing como el demandante porque la gestoría de la hipoteca había sido transferida a Bayview.

Un gerente de litigio para Bayview testificó en el juicio, pero no tenía ninguna prueba de que Bayview o RCS estuviera legitimado. No sabía nada sobre los registros de los gestores de préstamo anteriores o si estos eran precisos. Dijo que creía que Bayview era el dueño del pagaré, pero no había visto ningún acuerdo entre Bayview y el propietario anterior, RCS. No sabía quién era dueño del pagaré al momento en que RCS envió al prestatario un aviso de intención de emprender acciones legales.

En la apelación, la Corte de Apelaciones de la Florida halló que Bayview no había logrado probar que estaba legitimado. Como resultado de ello, la Corte desestimó el caso de ejecución hipotecaria.

En cualquier caso de ejecución hipotecaria, es importante recordar que la entidad crediticia debe probar que está legitimado para presentar la demanda. A veces solo se trata de una formalidad, pero otras veces una entidad crediticia o gestor de préstamo no tiene documentos que demuestren cómo adquirió la hipoteca. Cuando eso ocurre, el caso puede ser desestimado.