La Corte de Apelaciones del Undécimo Circuito en Florida emitió recientemente una resolución ratificando la ejecución hipotecaria en el caso Bloch v. Wells Fargo Home Mortgage, donde una pareja intentó impugnar la negación bancaria del Programa Federal de Remodelación de Viviendas Asequibles (HAMP).

El problema con la elegibilidad para el HAMP radica en que si bien los requisitos básicos son establecidos por el gobierno, la decisión final de conceder una modificación recae en el administrador hipotecario. Durante los últimos años, ha habido muchas quejas sobre la injusta negación a las modificaciones de los préstamos para viviendas.

En casos de negaciones para el HAMP, nuestros abogados de ejecuciones hipotecarias del sur de la Florida quieren estar seguros de que los prestatarios comprenden que solo tienen 30 días para impugnar una negación. Si llegado ese punto aún no ha contratado a un abogado, este es el momento para hacerlo.    Son muchas las razones por las que a un prestatario se le podría negar una modificación del préstamo. Esas razones podrían incluir:

• No cumplir con el envío de los documentos solicitados de una manera que se considere oportuna.
• La relación deuda-ingreso es demasiado alta.
• Ingresos insuficientes para siquiera realizar un pago de hipoteca asequible.
• Valor actual neto negativo. También conocido como NPV o net present value, en inglés.
• Modificación fuera de las directrices del inversionista.

Existen otras razones posibles, pero es importante que al menos un abogado especialista en ejecución hipotecaria revise la negación de la modificación del préstamo para que le ayude a determinar si hay algo incorrecto.

En el caso Bloch, los demandantes argumentaban que la negación de la modificación implicaba una falsedad negligente por parte del administrador hipotecario, e insistían que les habían “prometido” que eran elegibles. De haber sabido que el banco, en este caso Wells Fargo, no tenía la intención de modificar su préstamo, habrían trabajado más agresivamente para vender su casa desde el principio, o buscar una quiebra, en caso distinto. Esto, dijeron, les hubiera ahorrado la molestia de pasar por el proceso de modificación.

En este caso, la pareja obtuvo un préstamo de $324,000 en 2002, y Wells Fargo fue el administrador. En 2007, la pareja dejó de realizar los pagos correspondientes. Como consecuencia de ello, se presentó una acción de ejecución hipotecaria el año siguiente, pero al solicitar la pareja una reestructuración de hipoteca/modificación de préstamo, la acción de ejecución hipotecaria fue desestimada voluntariamente por el banco.

En el plazo de un año, la pareja también había dejado de pagar ese préstamo. En ese momento, el banco envió una carta a la pareja invitándolos a presentar su solicitud para el HAMP. La pareja llenó la solicitud y la presentó poco tiempo después.

La pareja hizo entonces cuatro pagos de prueba de $2,200 cada uno, mientras esperaban una decisión con respecto a si calificaban para el HAMP. Sin embargo, después de revisar la información, el banco determinó que no calificaban para asistencia en virtud del HAMP.

Los cuatro pagos que la pareja había hecho se acreditaron al saldo que adeudaban al banco.

Los prestatarios celebraron un acuerdo de indulgencia por mora, pero eso no significaba que el banco renunciaba a su derecho a cobrar el saldo restante del préstamo. La pareja nunca hizo ningún pago adicional.

Luego demandaron al banco, alegando que este había falseado sus posibilidades de obtener una modificación, haciéndoles perder la oportunidad de buscar otra alternativa.

Sin embargo, el Undécimo Circuito resolvió que la carta enviada por el banco donde se ofrecía una modificación claramente indicaba que podrían acogerse al HAMP, y como tal, no constituía una promesa firme. Además, la corte no encontró pruebas de representación falsa por parte del banco, y en cualquier caso, el supuesto perjuicio era especulativo. En estos casos, el supuesto perjuicio debe ser concreto y no basarse en conjeturas.

Las impugnaciones a las negaciones para la HAMP deben manejarse con rapidez y cuidado. Nosotros podemos ayudarle.