Además de la importancia de actuar con rapidez, también es importante que “conservar el registro.” Para preservar una cuestión en apelación debe hacer objeciones específicas y oportunas, pretenden excluir evidencias sobre el registro y obtener sentencias definitivas sobre las mociones y objeciones entre otras cosas. También necesitará un reportero del tribunal presente en las audiencias con el fin de tener una transcripción para el tribunal de apelación para la revisión. Sin un reportero del tribunal, que será muy difícil superar la decisión de la corte de primera instancia en apelación.

La mejor defensa que tiene es ser proactivo y preventivo. Sin embargo, es muy difícil para un pro se acusado a conocer exactamente qué necesita hacer para asegurar que pueden triunfar a nivel de apelación en caso de ser necesario. De hecho, muchos abogados experimentados no saben cómo conservar el registro. Todo esto es para decir que sólo porque usted perdió en juicio o sentencia sumaria no significa que estás sin opciones.

La verdad del asunto es que, a menudo, el juicio de los jueces y tribunales, se equivoca. Cada situación es diferente, pero se tarda un abogado calificado para poder diseccionar un caso y determinar si la interposición de un recurso o no está en su mejor interés. Un experimentado abogado de apelación puede sin duda ayudar a usted después de la sentencia ha sido introducido incluso si éstos no fueran su abogado previamente. Sin embargo, es altamente recomendable que usted obtenga de un abogado antes del juicio que está siendo introducido a fin de asegurarse de que tiene la mejor oportunidad de ganar a nivel de apelación en caso de ser necesario.

¿Por qué los prestamistas usan MERS?
Al igual que la mayoría de las cosas, la respuesta es el dinero. Cada estado y condado tiene distintas normas cuando se trata de las transacciones inmobiliarias, y nivel de condado requisitos inscripción. Muchas de las grandes instituciones operan para hornear en numerosos estados y es que es difícil, o por lo que dicen, que cumplan con todos y cada uno de los estados y el condado requisito y porque los títulos respaldados por hipotecas’s) se venden con frecuencia, los bancos se cansó de pagar un canon cada vez grabación el MBS cambió de manos. Por lo tanto, MERS se creó para servir como propietario del registro (o del propietario del candidato) de la hipoteca, lo que permitió los prestamistas e inversionistas que son las partes interesadas a fin de evitar la necesidad de asignaciones de archivos cada vez que el MBS se vendió, lo que reduce los costes.

¿Cómo afecta esto a los propietarios?
MERS ha sido muy criticada por las que sólo se plantea una amenaza catastrófica de declararse en quiebra. Esto podría significar que los millones de hogares que actualmente tiene en cartera pasaría a la quiebra de la empresa inmobiliaria y estén disponibles para satisfacer sus créditos de los acreedores. No es habitual que se pudiera cerrar MERS en nombre propio. De hecho, en 2011 MERS cambió su política y no debe haber ningún cambio más hipotecas. Sin embargo, esto no quiere decir que MERS no se enumeran en una hipoteca o que será denominado como demandante en la acción de juicio hipotecario.

Sinceramente, MERS es un poco confuso y Florida tribunales entidad aparecen confusos en cuanto a la forma de la regla cuando un acusado problemas como el no tener MERS. Cada situación es diferente y la hipoteca y hay muchos factores que pueden entrar en si o no el propietario se ve afectado por los tipos que aparecen en su hipoteca. Sin duda, es sospechoso que se enumeran en las hipotecas, pero la reclamación para no ser el prestamista o demandante principal. Tenemos la sospecha de que se producirá un gran litigio en el futuro en relación con los tipos de cambio de mercado y su papel en el sector hipotecario.

Y luego imagine descubrir que el Banco cometió un error estúpido por descuido. Y debido a ese error usted se queda con la casa sin tener que pagar ninguna hipoteca.

Eso es lo que casi le ocurrió a la dueña de una casa en un caso reciente de la Corte de Apelaciones de la Florida.

En el caso Deutsche Bank National Trust Company vs. Avila-Gonzalez, el banco presentó un caso de ejecución hipotecaria en 2009, después de que la prestataria dejara de pagar su hipoteca. El Banco no adjuntó el pagaré a la demanda, afirmando que se había perdido. Había presentado declaraciones juradas acerca del pagaré perdido, y en respuesta a las solicitudes de descubrimiento, señaló que el pagaré se había perdido. Ya que faltaba el pagaré, la prestataria debió emplear más tiempo y dinero para tratar de obtener información del Banco acerca del pagaré.

En diciembre de 2011, el Banco se dio cuenta de que después de todo el pagaré no estaba perdido. El agente de gestoría del Banco lo tuvo todo el tiempo en su bóveda.

El Banco no modificó su demanda para afirmar que el pagaré había sido encontrado, ni tampoco retiró sus dos declaraciones juradas acerca de la pérdida del pagaré. Debido a ello, la Corte de Primera Instancia emitió una orden que exigía que el Banco demostrara causa de por qué no se debía desestimar el caso por fraude ante la Corte.

Antes de la audiencia sobre ese asunto, llegó la fecha del juicio. Ambas partes creyeron erróneamente que el juicio había sido postergado para una fecha posterior, y ninguno se presentó. La Corte desestimó el caso sin perjuicio. Eso significaba que el Banco podía volver a presentar su demanda de ejecución hipotecaria si así lo quería.

Luego, la Corte celebró la audiencia sobre la orden para demostrar causa. El testimonio estableció que el pagaré se encontraba en la bóveda del gestor antes de que se presentara el caso de ejecución hipotecaria. La Corte dejó de lado su desestimación anterior, desestimó el caso con perjuicio y canceló la hipoteca. Cuando un caso se desestima “con perjuicio”, es desestimado permanentemente y la entidad crediticia no puede presentar una nueva demanda basada en el mismo incumplimiento del pago del préstamo.

Se trataba de una gran victoria para la propietaria del inmueble, pero no duró mucho. La Corte de Apelaciones simpatizó con la frustración de la Corte de Primera Instancia y criticó al Banco por haber hecho perder el tiempo de la Corte y del abogado. Pero señaló que ante la Corte, la negligencia del Banco no se podía calificar como un fraude.

La Corte de Apelaciones manifestó que la Corte de Primera Instancia no debió de haber otorgado a la propietaria un “beneficio inesperado parecido a una lotería” al cancelar el pagaré y la hipoteca. El remedio correcto era compensar a la propietaria por cualquier honorario legal adicional en que hubiera incurrido debido al asunto de la pérdida del pagaré.

La Corte también revocó la desestimación con perjuicio porque la orden de la Corte de Primera Instancia no contenía resultados específicos acerca de la mala conducta del abogado del Banco.

La “sorprendente negligencia” del Banco costó mucho tiempo y dinero y este caso demuestra cómo los errores de un Banco pueden ser de gran ayuda para el prestatario en un caso de ejecución hipotecaria.

Póngase en contacto con el Neustein Law Group PA, abogados especializados en ejecución hipotecaria en Aventura, FL, llamando al número (305) 531-2545.

Y luego el juez golpea su mazo y dice “ha lugar” o “no ha lugar” y el juicio continúa. Después de ver esto, usted puede haber entendido que los “testimonios de oídas” consisten en repetir algo dicho por otra persona.

Pero, quizás no se dé cuenta de que los testimonios de oídas pueden ser una ventaja para el propietario en una demanda de ejecución hipotecaria.

En el caso Kelsey vs. Suntrust Mortgage, Inc., la entidad crediticia obtuvo una sentencia de incumplimiento de ejecución hipotecaria. Las sentencias de incumplimiento son comunes cuando el deudor no responde a la demanda de ejecución hipotecaria. No hay ningún juicio, pero la entidad crediticia aún debe presentar cierta evidencia: el pagaré y la hipoteca, la carta de aceleración enviada al prestatario y la evidencia del monto adeudado en el pagaré.

Y es allí donde hacen su incursión los testimonios de oídas. En un procedimiento judicial, cualquier declaración que se hizo fuera de la sala se considera testimonio de oídas si se ofrece como prueba de la veracidad de la declaración. Por ejemplo, si su amigo le dijera que Sally robó $100, la invalidez del testimonio de oídas le impediría utilizar la declaración de su amigo como base para testificar en la Corte que Sally es una ladrona.

La invalidez del testimonio de oídas no solo se aplica a las declaraciones orales. También se aplica a los documentos si una de las partes está utilizando un documento para probar que la información contenida en este es verdadera. Eso significa que la mayoría de los documentos se consideran testimonios de oídas a menos que sean “autenticados” por un testigo. A veces, el testigo atestiguará que elaboró o firmó el documento.

En los casos de ejecución hipotecaria, la mayoría de los documentos son autenticados y admitidos como evidencia bajo la excepción de registros comerciales a la invalidez del testimonio de oídas. Un Administrador de Registros testifica que está familiarizado con la manera en que los registros son elaborados y llevados por la entidad crediticia, y que este documento fue elaborado según esa práctica de negocios ordinaria.

¿Cómo ayuda esto a un prestatario? Puesto que las hipotecas a menudo se asignan de una entidad crediticia a otra, a las entidades crediticias les puede resultar difícil conseguir un testigo que tenga suficiente conocimiento para autenticar los documentos del préstamo y el historial de pago.

Eso es lo que sucedió en el caso Kelsey. El único testigo era una especialista en litigios de mediación que manifestó que no sabía nada acerca de este préstamo, había visto el pagaré por primera vez el día del juicio y solo había examinado el archivo de la hipoteca cuando supo que el caso estaba siendo juzgado. Se basó en una orden propuesta elaborada por otra persona para testificar acerca del monto adeudado.

Los propietarios objetaron el testimonio de la especialista en litigio. Dijeron que no se le debió permitir testificar porque no mostró que era administradora de registros o que tenía conocimiento personal de los documentos. La Corte de Primera Instancia invalidó su objeción, admitió los documentos como evidencia y dictó una sentencia de ejecución hipotecaria contra los propietarios.

En la apelación, la Corte de Apelaciones de la Florida estuvo de acuerdo con los propietarios. Dictaminó que los documentos eran testimonios de oídas, no tenían la autenticación adecuada y nunca debieron ser admitidos como evidencia.

Póngase en contacto con el Neustein Law Group PA, abogados especializados en ejecución hipotecaria en Aventura, FL, llamando al número (305) 531-2545.

Pero una entidad crediticia también puede perder un caso de ejecución hipotecaria al abandonarlo.

A los jueces no les gusta tener casos inactivos esperando entre sus expedientes. Esperan que haya progresos con miras al juicio. Si un caso permanece demasiado tiempo sin ninguna actividad, la Corte quizás simplemente lo desestime por no enjuiciamiento.

En Spencer v. EMC Mortgage Corp., a una prestataria le desestimaron el caso de ejecución hipotecaria, no una, sino dos veces, debido a que su entidad crediticia no cumplió con el enjuiciamiento.

En 1993, la prestataria obtuvo una hipoteca a 15 años de $73,000. La entidad crediticia originalmente presentó un caso de ejecución hipotecaria en 1998, pero dicho caso fue finalmente desestimado por falta de enjuiciamiento.

La entidad crediticia presentó un nuevo caso de ejecución contra la prestataria en noviembre de 2002. Ella respondió a la demanda y planteó algunas defensas. Después de cierta actividad inicial, la entidad crediticia contrató a un nuevo abogado y el caso no llegó a ningún lado durante 13 meses.

La Corte emitió entonces una orden pidiendo a los abogados de la entidad crediticia que explicaran por qué no debía desestimarse el caso por falta de enjuiciamiento. En la Florida, la Corte o una de las partes puede emitir una notificación de falta de enjuiciamiento si no se ha producido ninguna actividad en 10 meses y el caso no está afectado por una bancarrota o algún otro tipo de suspensión. Una vez que se emite la notificación y no hay actividad durante 60 días, el caso puede ser desestimado por falta de enjuiciamiento.

En el caso Spencer, los abogados de la entidad crediticia no hicieron nada durante 82 días. Luego, tres días antes de que la audiencia fuera programada, presentaron una moción pidiendo a la Corte que decidiera el caso de ejecución hipotecaria a su favor basándose únicamente en evidencia escrita. Adujeron que nunca recibieron la notificación de falta de enjuiciamiento.

La Corte de Primera Instancia falló a favor de la entidad crediticia. No desestimó el caso porque el abogado de la entidad crediticia explicó que el plazo para la presentación de un nuevo caso de ejecución hipotecaria había expirado. La Corte concedió un juicio de ejecución hipotecaria, aunque los abogados de la entidad crediticia no presentaron una declaración jurada y sus documentos judiciales exageraban groseramente el monto adeudado por la Sra. Spencer.

La Corte de Apelaciones de la Florida revocó esta decisión y desestimó el caso. Determinó que la desestimación era justificada porque no hubo actividad en el caso durante más de 10 meses, y tampoco hubo actividad durante los 60 días posteriores a la emisión de la notificación. Aunque el abogado de la entidad crediticia alegó que no recibió la notificación, los registros demostraron que se enteró de la notificación en el plazo de un mes después de enviada y por lo tanto, tuvo más de un mes para realizar alguna acción en el caso y evitar la desestimación.

El resultado de este caso, uno de los jueces, señaló, es que la prestataria pudo permanecer en su casa durante más de 15 años después de dejar de pagar su hipoteca.
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Los casos de ejecución hipotecaria no suelen tener estas escenas dramáticas. De hecho, muchas demandas de ejecución hipotecaria se resuelven sin un juicio en un procedimiento conocido como “juicio sumario”.

Las entidades crediticias a menudo presentan mociones de juicio sumario con la esperanza de resolver el caso rápidamente. Como prestatario, usted debe entender que si la Corte concede una moción de juicio sumario, el caso se decide a favor de la entidad crediticia y se dictará una sentencia de ejecución hipotecaria en contra de usted.

Los procedimientos de juicio sumario comienzan cuando una de las partes involucradas en la demanda presenta una moción escrita por juicio sumario ante la Corte. La moción solicita a la Corte que decida dos cosas: (1) que no existen cuestiones de hecho en disputa; y (2) que basado en los hechos indiscutidos, la parte que hace la moción tiene derecho legal a una sentencia a su favor.

La moción incluirá argumentos jurídicos y evidencia de respaldo. Por ejemplo, en un caso de ejecución hipotecaria, la evidencia de la entidad crediticia podría incluir el pagaré, la carta de incumplimiento que se envió al prestatario y el historial de pago. El movimiento también suele incluir declaraciones juradas que establecen que los documentos son auténticos y admisibles como evidencia.

La entidad crediticia debe enviar a las partes contrarias una copia de la moción e información sobre la fecha y hora de la audiencia. Los prestatarios y las otras partes involucradas en la demanda pueden presentar respuestas escritas a la moción. Una respuesta generalmente plantea cuestiones de hecho, ataca la evidencia del prestatario o hace un alegato.

Cuando el prestatario no responde a la moción, la Corte otorgará generalmente un juicio sumario a favor del prestatario. Pero en un caso reciente, una propietaria que no pudo asistir a una audiencia de juicio sumario ganó la revocación de una sentencia de ejecución hipotecaria.

En el caso Hubsch vs. Howell Creek Reserve Community, una asociación de propietarios había presentado una demanda para ejecutar la hipoteca debido al impago de cuotas de la asociación. La desafortunada propietaria estaba en prisión, pero sí presentó una respuesta negando las pretensiones de la demanda. Cuando la entidad crediticia presentó una moción de juicio sumario, la propietaria solicitó continuar la audiencia en una fecha posterior o comparecer en la audiencia por teléfono.

La Corte rechazó la moción para continuar, pero ignoró la moción para comparecer por teléfono. La hija de la propietaria compareció entonces en la audiencia y –sin el consentimiento de su madre– acordó un juicio de ejecución hipotecaria. La Corte dictó sentencia a favor del prestatario. No es de sorprender que la propietaria apelara.

La Corte de Apelaciones señaló que los reclusos tienen derecho a defenderse en los litigios, pero deben dar a conocer sus intenciones a la Corte. En este caso, la propietaria señaló a la Corte que deseaba comparecer y plantear una defensa y solicitó comparecer por teléfono. Cuando la Corte ignoró la petición, le negó a la propietaria sus derechos del debido proceso. Debido a esto, la Corte de Apelaciones revocó la sentencia de ejecución hipotecaria.

Y luego la entidad crediticia rompe con usted. Toma su hipoteca, la empaqueta con la de otros y la vende. Pasa poco tiempo para que usted reciba una carta por correo postal de alguna otra empresa de la que nunca escuchó que le dice que a partir de ese momento gestionará su préstamo. Para algunas hipotecas, esto sucede más de una vez.

Como propietario, es molesto. Pero si se enfrenta a una ejecución hipotecaria, estas asignaciones de una entidad crediticia a otro pueden darle una gran defensa.

La defensa se basa en el concepto jurídico de “estar legitimado”. Estar legitimado significa tener derecho a demandar. En el caso de las demandas que implican las hipotecas y otros contratos, las partes que firmaron el contrato están legitimadas. Si un contrato fue asignado o transferido a otra persona, entonces el cesionario u otorgante está legitimado. Otras personas no lo están.

De esta manera, si usted tiene una hipoteca con el Banco A, entonces el Banco A está legitimado a presentar una demanda de ejecución hipotecaria. Si el Banco A asignó la hipoteca al Banco B, entonces el Banco B podría solicitar la ejecución hipotecaria si puede probar que hubo una asignación. Ya que las hipotecas se transfieren con mucha frecuencia de una entidad crediticia o gestor a otro, una entidad crediticia puede tener problemas para presentar documentos que demuestren que se produjeron las asignaciones.

En Seffar v. Residential Credit Solutions, Inc. un prestatario obtuvo recientemente la desestimación de un caso de ejecución hipotecaria debido a que la entidad crediticia no probó que estuviera legitimado.

En ese caso, el prestatario había firmado una hipoteca con ABN Amro Mortgage Group (ABN) y había sido notificado que la gestoría de su préstamo estaba siendo transferida de Citimortgage a Residential Credit Solutions, Inc. (RCS). Cuando el prestatario incumplió, el RCS presentó una demanda de ejecución hipotecaria.

RCS adjuntó la hipoteca original a la demanda, así como otro documento que no fundamentaba que ABN había asignado la hipoteca. RCS luego pasó a sustituir a Bayview Loan Servicing como el demandante porque la gestoría de la hipoteca había sido transferida a Bayview.

Un gerente de litigio para Bayview testificó en el juicio, pero no tenía ninguna prueba de que Bayview o RCS estuviera legitimado. No sabía nada sobre los registros de los gestores de préstamo anteriores o si estos eran precisos. Dijo que creía que Bayview era el dueño del pagaré, pero no había visto ningún acuerdo entre Bayview y el propietario anterior, RCS. No sabía quién era dueño del pagaré al momento en que RCS envió al prestatario un aviso de intención de emprender acciones legales.

En la apelación, la Corte de Apelaciones de la Florida halló que Bayview no había logrado probar que estaba legitimado. Como resultado de ello, la Corte desestimó el caso de ejecución hipotecaria.

En cualquier caso de ejecución hipotecaria, es importante recordar que la entidad crediticia debe probar que está legitimado para presentar la demanda. A veces solo se trata de una formalidad, pero otras veces una entidad crediticia o gestor de préstamo no tiene documentos que demuestren cómo adquirió la hipoteca. Cuando eso ocurre, el caso puede ser desestimado.

¿Está usted siendo problemático y poco realista, o puede oponerse legítimamente a la venta y anularla?

La respuesta depende del motivo de sus objeciones. Si solo está molesto por la ejecución hipotecaria y quiere plantear algunas defensas generales, probablemente no tenga suerte. Pero si identifica algo incorrecto con la propia venta por ejecución hipotecaria, podría tener motivos para que se invalide la venta.

La Corte de Apelaciones de la Florida abordó este asunto en un par de decisiones recientes. Pero en ambos casos, denegó la solicitud de los propietarios para que se invalide la venta porque los propietarios no plantearon objeciones legítimas.

En el primer caso, Skelton vs. Lyons, el prestatario/ex propietario presentó una objeción ante la Corte después de que su propiedad fue vendida en una ejecución hipotecaria. En su objeción simplemente dijo que se oponía a la venta y a la confirmación de la venta y emisión de un certificado de título. No dio ningún motivo para su objeción, y no notificó su objeción a la persona que compró la propiedad.

La Corte de Apelaciones de la Florida consideró que el nuevo dueño tenía derecho a una notificación de la objeción y audiencia y que dicho incumplimiento infringía sus derechos del debido proceso.

La Corte también señaló que la objeción debe estar dirigida hacia la conducta que se produjo en o referente a la venta por ejecución hipotecaria, tales como identificar un defecto o irregularidad en la venta. En este caso la objeción no indicó que había algo incorrecto con respecto a la venta, y por consiguiente era legalmente insuficiente.

Como resultado de la infracción del debido proceso y de las objeciones inadecuadas, la Corte sostuvo que no sería correcto dejar de lado la venta por ejecución hipotecaria.

Salazar v. HSBC Bank también implicaba la objeción del dueño de una propiedad a una ejecución hipotecaria. En ese caso, el propietario proporciono más información que el propietario en el caso Skelton. Dijo que la venta debía dejarse de lado porque había estado tratando de lograr una modificación del préstamo con el banco, y el banco le había dicho que no se preocupara por la ejecución hipotecaria.

La Corte manifestó que esto no era suficiente para anular la venta por ejecución hipotecaria. Citó el caso de jurisprudencia de la Florida afirmando que una venta por ejecución hipotecaria solo se puede dejar de lado cuando la oferta es manifiestamente insuficiente y la insuficiencia es el resultado de un error, fraude u otra irregularidad en la venta.

La lección de estos casos es que solo existe un número limitado de motivos para invalidar una ejecución hipotecaria. Para el momento en que se produce la venta, probablemente es demasiado tarde para plantear defensas contra la sentencia de ejecución hipotecaria o para decir que su entidad crediticia le prometió una modificación del préstamo que nunca se llevó a cabo. Si no puede identificar un problema con la venta en sí, es probable que su objeción no tenga éxito.

Pero no siempre tienen la evidencia para respaldar dicha afirmación. Y la falta de pruebas a veces puede anular una ejecución hipotecaria.

Antes de que una corte pueda ordenar una ejecución hipotecaria en la Florida, la entidad crediticia debe presentar evidencia suficiente para probar el monto adeudado de la hipoteca. Generalmente, la entidad crediticia presentará como evidencia registros internos como el historial de pago y un representante de la entidad crediticia testificará que dichos registros son exactos.

Pero a veces las entidades crediticias no tienen buenos registros o no hacen un buen trabajo al presentar su caso. A veces, una hipoteca ha sido vendida o transferida tantas veces que se han perdido los documentos importantes.

En un reciente caso de la Corte de Apelaciones de la Florida, Doyle vs. CitiMortgage, Inc., una pareja impugnó una sentencia definitiva de ejecución hipotecaria porque la entidad crediticia no había presentado pruebas suficientes del monto adeudado.

En el juicio, la entidad crediticia mostró un historial de pago que mostraba el monto del capital que se adeudaba del préstamo. Pero la entidad crediticia no ofreció ninguna prueba en absoluto para respaldar su afirmación de que también se adeudaban otros cargos por un total de $365,938.51.

En un caso similar en 2014, la entidad crediticia realizó un trabajo mucho peor para probar el monto adeudado. En Wolkoff vs. American Home Mortgage Servicing, Inc., los prestatarios habían intentado obtener registros de la entidad crediticia durante el curso del litigio, pero este nunca los proporcionó. En el juicio, la entidad crediticia presentó registros de pago incompletos y desactualizados y no mostró el monto actual adeudado por la hipoteca. La entidad crediticia no mostró ninguna prueba de los montos adeudados por intereses, impuestos, inspecciones de propiedades y evaluaciones u honorarios legales. Sin embargo, esas cantidades se incluyeron en la sentencia final de la Corte.

En el caso Wolkoff, la Corte de Apelaciones de la Florida revocó la sentencia de ejecución hipotecaria. La entidad crediticia pidió otra oportunidad para fundamentar el monto de la deuda, pero la Corte sostuvo que no veía ninguna razón para dar a la entidad crediticia una nueva oportunidad para probar su caso. La ejecución fue desestimada.

Los prestatarios en el caso Doyle más reciente también solicitaron a la Corte que desestime la ejecución hipotecaria. Pero la Corte señaló que las circunstancias eran distintas: en Doyle había evidencia parcial del monto adeudado, mientras que en Wolkoff no había evidencia en absoluto que respalde el monto. Por lo tanto, la Corte regresó el caso Doyle a la Corte de Primera Instancia para determinar el monto exacto adeudado.

Estos dos casos revelan que las entidades crediticias deben demostrar el monto exacto adeudado por una hipoteca antes de que puedan obtener una sentencia de ejecución hipotecaria. Ese monto incluye no solo el saldo del capital, sino también los intereses, las cuotas, los cargos por morosidad y cualquier otra cosa que reclame la entidad crediticia. Si una entidad crediticia no proporciona esta evidencia, puede haber motivos para desestimar la ejecución hipotecaria.

Los compañeros de cuarto problemáticos no causan gracia. Y la situación puede empeorar aún más si usted compra una casa con alguien que no puede pagar sus cuentas.

Si ambos firmaron el pagaré y la hipoteca, probablemente usted es responsable por el monto total del pago mensual si su copropietario no paga su parte. Si usted tampoco paga, ambos podrían enfrentarse a una ejecución hipotecaria.

Pero, ¿qué sucede si usted y su compañero de casa son copropietarios de la propiedad, pero este es el único que tiene una hipoteca? ¿Puede la entidad crediticia de su compañero de casa embargar a ambos y hacer que usted pierda su valor neto en la propiedad?

Esa es la pregunta que la Corte de Apelaciones de la Florida consideró en el caso reciente de Gonzalez vs. Chase Home Finance LLC. En dicho caso, la entidad crediticia había obtenido un fallo de ejecución hipotecaria contra dos hombres llamados John y Freddy, quienes eran copropietarios de una propiedad residencial. En la hipoteca solo aparecía el nombre de Freddy; John había registrado su escritura de la propiedad antes de que se firmara la hipoteca.

La Corte de Apelaciones anuló el fallo de ejecución hipotecaria contra John, quien no aparecía en la hipoteca en función del tipo de copropiedad y principios generales de prioridad en los gravámenes de bienes raíces.

Freddy y John eran dueños de la propiedad como inquilinos en común. Eso significaba que cada uno poseía la mitad del interés en la propiedad. La mitad del interés es como ser dueño de la mitad del valor de la propiedad, a diferencia de dividir la verdadera casa y el terreno por la mitad y decir que cada persona posee la mitad. Cada inquilino en común es libre de vender o hipotecar la mitad de su interés.

Sin embargo, el dueño de una propiedad no puede vender o hipotecar más de lo que posee. En este caso, la Corte sostuvo que Freddy solo podía hipotecar su mitad de la propiedad y no podía tener una hipoteca que también comprometía la mitad de John. Eso significaba que la entidad crediticia de Freddy no podía embargar a John.

La Corte también sostuvo que la propiedad de John tenía prioridad sobre la hipoteca de Freddy. Las escrituras, las hipotecas y otros gravámenes sobre bienes raíces se registran ante el condado donde se encuentra la propiedad. Cuando alguien no cumple con una hipoteca, la fecha que se registró la hipoteca adquiere importancia. Si hay múltiples reclamaciones sobre la propiedad, aquella que fue registrada primero es superior.

La escritura de John fue registrada el 08 de marzo de 2006, mientras que la hipoteca de Freddy se registró una semana después, el 15 de marzo. El dictamen de la Corte señalaba que las ejecuciones hipotecarias pueden utilizarse para hacer valer la hipoteca contra un prestatario y cualquiera cuyo interés en la propiedad sea inferior a de la entidad crediticia hipotecaria. Ya que la escritura de John se registró antes de la hipoteca, su interés en la propiedad era superior y no podía ser embargado.

Si usted es copropietario de un bien inmueble con alguien que no es su cónyuge, una ejecución hipotecaria puede presentar problemas especiales, especialmente si su nombre no figura en la hipoteca. Un abogado experimentado en ejecución hipotecaria puede ayudarle a determinar si tiene defensas válidas frente a una ejecución hipotecaria.

Se trata de un hombre que estaba pasando por una ejecución hipotecaria y un corredor de bienes raíces que estaba dispuesto a recurrir a la falsificación con tal de vender. Es una lección acerca de “el comprador debe tener cuidado” a la hora de elegir un profesional en bienes raíces.

En el caso In re Washington, el Sr. Washington estaba retrasado en los pagos de su hipoteca y contrató a un agente inmobiliario que le ayudara a vender su propiedad. Firmó unos papeles, entre ellos, posiblemente, un poder notarial que permitiría al corredor firmar ciertos documentos en su nombre.

Mientras tanto, la entidad crediticia del Sr. Washington había programado una ejecución hipotecaria. Pasada la fecha de venta, el Sr. Washington se sorprendió al saber que había presentado una solicitud de bancarrota bajo el Capítulo 13 en la fecha en que estaba programada la venta.

La petición de quiebra llevaba la firma del Sr. Washington y fue presentada por su corredor de bienes raíces y el abogado del corredor. El Sr. Washington solicitó a la Corte de Bancarrota del Distrito Sur de la Florida que desestimara el caso porque la firma que aparecía en la petición de bancarrota había sido falsificada por su corredor. Nunca había autorizado a nadie a que se declare en bancarrota en su nombre.

¿Por qué querría un corredor presentar un caso de bancarrota del propietario? Una declaración de bancarrota es una forma común de frenar una ejecución hipotecaria. La bancarrota detiene o “difiere” cualquier litigio u otra acción de cobranza por parte de los acreedores del prestatario hasta que se resuelva el caso de bancarrota. A veces los prestatarios se declaran en bancarrota con la esperanza de llegar a un arreglo de pago con su entidad crediticia. Para un corredor de bienes raíces, presentar una declaración de bancarrota significaría ganar más tiempo para tratar de vender la casa y ganar una comisión.

El Sr. Washington testificó que no deseaba detener la venta por ejecución hipotecaria ya que no pensaba que la propiedad se pudiera vender por un monto mayor al adeudado en su hipoteca. No ganaba nada declarándose en bancarrota, pero el corredor sí.
El Sr. Washington recibió justicia. La Corte determinó que el corredor falsificó su firma, y que el abogado que presentó la petición de bancarrota sabía que la firma era falsificada.

La Corte desestimó el caso y trató de resarcir al Sr. Washington. El corredor y su abogado fueron ordenados a pagar los gastos de viaje y los honorarios legales del Sr. Washington. El expediente de la Corte se selló y el abogado del Sr. Washington fue ordenado a notificar a las agencias de información crediticia. Además, los colegios profesionales fueron notificados de la conducta del corredor y del abogado.

La mayoría de corredores de bienes raíces son honestos y hacen un buen trabajo para sus clientes. Pero si usted está retrasado en los pagos de su hipoteca y quiere vender su casa, será mejor que tenga cuidado con quién trata. Prefiera a un corredor de bienes raíces que haya sido recomendado por amigos, familiares o compañeros de trabajo. Tenga cuidado de las personas que ofrecen sus servicios por teléfono. Y si le piden que firme un poder notarial, consulte a un abogado para que entienda exactamente lo que está autorizando.

Si no responde en absoluto a la demanda, el Banco obtendrá una sentencia contra usted y probablemente pierda su casa. Pero el resultado puede ser aún peor si empieza a defenderse y luego abandona ello e ignora las órdenes judiciales.

A continuación le contamos cómo un prestatario perdió un reciente caso de ejecución hipotecaria por hacer caso omiso a las órdenes judiciales y advertencias. El caso, Ledo vs. Seavie Resources LLC, fue decidido por la Corte de Apelaciones de la Florida el otoño pasado.

El prestatario en el caso fue demandado por cobrar un pagaré de $165,000 y ejecutar la hipoteca de una propiedad que estaba comprometida como garantía de dicho pagaré. Contrató a un abogado que presentó una respuesta a las reclamaciones del prestamista.

El prestamista entonces envió al prestatario unos interrogatorios: una serie de preguntas escritas que las partes implicadas en una demanda deben responder. El prestatario no respondió a los interrogatorios dentro del plazo permitido y su abogado luego dejó de representarlo debido a “diferencias irreconciliables”.

El juez le indicó al prestatario que informe a la Corte en un plazo de 30 días si había contratado a un nuevo abogado o si iba a representarse a sí mismo. El juez le advirtió que de no hacerlo, la Corte podría “anular sus alegatos”. Esto significaría que el caso procedería como si el prestatario no hubiera respondido la demanda en absoluto.

Transcurrió un mes y el prestatario no respondió a las órdenes de la Corte ni a los interrogatorios.

El prestamista entonces pidió al juez que impusiera una sanción pecuniaria al prestatario por no responder a los interrogatorios. El juez ordenó al prestatario que pagara $500 y le dio más tiempo para responder. El juez también le dijo que si no respondía a los interrogatorios esta vez, la Corte anularía sus alegatos.

A pesar de estas urgentes advertencias, el prestatario no hizo nada. Como resultado, la Corte anuló sus alegatos y dictó una sentencia de responsabilidad contra él.

El prestamista solicitó entonces a la Corte una sentencia de ejecución hipotecaria. El prestatario contrató a un nuevo abogado que intentó plantear algunas defensas, pero la Corte no las escuchó porque ya había dictado sentencia por responsabilidad contra esta persona. Por el contrario, se presentó una sentencia por ejecución hipotecaria contra el prestatario.

El prestatario entonces intentó apelar la sentencia basada en un tecnicismo, pero la Corte de Apelaciones mostró escasa simpatía por él y observó que había sido advertido ampliamente de las consecuencias de ignorar las órdenes judiciales y que, a pesar de ello, lo había hecho deliberadamente.

Como consecuencia, la Corte confirmó la ejecución hipotecaria.

Este prestatario podría haber tenido algunas buenas defensas, pero ya que ignoró las órdenes judiciales de la Corte y no ofreció ninguna explicación, perdió la posibilidad de presentar sus defensas. Además de perder su propiedad debido a la ejecución hipotecaria, tuvo que pagar $500 en sanciones de la Corte.

Esta carta, conocida como carta de incumplimiento o notificación de intención para acelerar, informa al prestatario que la hipoteca está en mora. Explica cuánto dinero usted debe pagar para poner su hipoteca al día. También le advierte que si no paga dentro de un cierto plazo, el Banco puede acelerar su préstamo y presentar un caso de ejecución hipotecaria.

El requisito de la carta de incumplimiento o aceleración forma parte de casi todas las hipotecas emitidas en la Florida. Si su prestamista ha presentado un procedimiento de ejecución hipotecaria, pero usted nunca recibió una carta de aceleración, puede detener o retrasar la ejecución hipotecaria.

Eso es lo que ocurrió en un reciente caso presentado en la Corte de Apelaciones de la Florida.

En Colon v. J.P. Morgan Chase Bank, el Banco presentó una demanda para ejecutar la hipoteca. Cuando el prestatario presentó su respuesta a la demanda, alegó que el Banco debía enviarle una carta de incumplimiento antes de presentar un caso de ejecución hipotecaria. El prestatario señaló que nunca recibió dicha carta. Por lo tanto, el prestatario alegaba que el Banco no tenía derecho a una sentencia de ejecución hipotecaria.

El Banco presentó entonces una moción solicitando a la Corte que le concediera una sentencia de ejecución hipotecaria en base a pruebas escritas. Para apoyar su petición, el Banco señaló que había satisfecho todas las condiciones necesarias para proceder con la ejecución hipotecaria. El Banco ignoró las alegaciones del prestatario acerca de la carta de incumplimiento y no presentó copia de esta carta a la Corte.

La Corte concedió al Banco una sentencia de ejecución hipotecaria en base a su interpretación de los tecnicismos de los alegatos legales. El prestatario apeló la sentencia y logró una victoria cuando la Corte de Apelaciones anuló la ejecución hipotecaria.

La Corte de Apelaciones indicó que para obtener una sentencia de ejecución hipotecaria, el Banco debía responder a las defensas planteadas por el prestatario. Eso significaba que el Banco debía demostrar que había enviado una carta de incumplimiento al prestatario. Puesto que el Banco nunca presentó la carta, no tenía derecho a una sentencia de ejecución hipotecaria.

Si usted está atrasado en sus pagos de hipoteca, preste atención a todas las notificaciones que recibe de su prestamista. El prestamista está prácticamente obligado a enviar una carta de incumplimiento o aceleración antes de la ejecución hipotecaria, y los prestamistas también están obligados a incluir cierta información en dicha carta.

Si usted termina estando envuelto en un proceso de ejecución hipotecaria, la carta –o el hecho de que no la recibió– podría servir como elemento de defensa en la Corte.