Una reclamación de lien equitativa puede basarse en dos teorías: la preclusión equitativa o enriquecimiento injusto. Si perseguir una reclamación basada en el enriquecimiento injusto el partido debe establecen los elementos necesarios: 1) el demandante confirió un beneficio en la parte demandada; 2) El acusado tiene conocimiento del beneficio; 3) el demandado acepta o retenido el beneficio; y 4) sería injusto para el demandado para conservar el beneficio sin pagar por ella. Una reclamación basada en la distribución equitativa de estoppel debe demostrar que hay pruebas de fraude, falsedad, o algún tipo de práctica fraudulenta afirmativa.

Además de la importancia de actuar con rapidez, también es importante que “conservar el registro.” Para preservar una cuestión en apelación debe hacer objeciones específicas y oportunas, pretenden excluir evidencias sobre el registro y obtener sentencias definitivas sobre las mociones y objeciones entre otras cosas. También necesitará un reportero del tribunal presente en las audiencias con el fin de tener una transcripción para el tribunal de apelación para la revisión. Sin un reportero del tribunal, que será muy difícil superar la decisión de la corte de primera instancia en apelación.

La mejor defensa que tiene es ser proactivo y preventivo. Sin embargo, es muy difícil para un pro se acusado a conocer exactamente qué necesita hacer para asegurar que pueden triunfar a nivel de apelación en caso de ser necesario. De hecho, muchos abogados experimentados no saben cómo conservar el registro. Todo esto es para decir que sólo porque usted perdió en juicio o sentencia sumaria no significa que estás sin opciones.

La verdad del asunto es que, a menudo, el juicio de los jueces y tribunales, se equivoca. Cada situación es diferente, pero se tarda un abogado calificado para poder diseccionar un caso y determinar si la interposición de un recurso o no está en su mejor interés. Un experimentado abogado de apelación puede sin duda ayudar a usted después de la sentencia ha sido introducido incluso si éstos no fueran su abogado previamente. Sin embargo, es altamente recomendable que usted obtenga de un abogado antes del juicio que está siendo introducido a fin de asegurarse de que tiene la mejor oportunidad de ganar a nivel de apelación en caso de ser necesario.

https://www.hmpadmin.com/portal/programs/hamp.jsp

Abajo HAMP, el préstamo se modifica para hacer su pago mensual de la hipoteca no más del 31% de los brutos (antes de impuestos) de ingresos. Si usted es elegible, la modificación se modifica permanentemente los términos originales de su hipoteca. La gente en el programa HAMP suelen reducir sus pagos mensuales por un promedio de más de $530 cada mes.

Por https://www.makinghomeaffordable.gov/steps/Pages/step-2-program-hamp.aspx, usted puede ser elegible para el HAMP:

• Si usted está luchando para hacer los pagos de su hipoteca debido a dificultades financieras.
• Que son delincuentes o en peligro de caer detrás de su hipoteca. Usted obtiene su hipoteca en o antes del 1 de enero de 2009.
• Su propiedad no ha sido condenado.
• Que adeudan hasta $729,750 en su residencia principal o de uno a cuatro unidades propiedad de alquiler (límites de préstamos son mayores de dos a cuatro unidades propiedades).

A fin de aplicar necesitará proporcionar a su compañía hipotecaria con información acerca de su hipoteca y finanzas. Cada situación es diferente, pero usted debe estar preparado para proporcionar información sobre sus ingresos, activos, gastos, deuda y penurias. El siguiente enlace proporciona una lista completa de los documentos que puedan ser necesarios para proporcionar

https://www.makinghomeaffordable.gov/steps/pages/step-3-prepare.aspx

La fecha límite para las solicitudes es el 31 de diciembre de 2016. Mientras que usted puede trabajar y presentar la solicitud usted mismo, muchos han encontrado que es útil para trabajar con una agencia aprobada por HUD agencia de asesoría sobre la vivienda o el procurador de ejecución hipotecaria. Si usted está luchando para hacer los pagos y actualmente se embargó o el temor a la exclusión es probable, el HAMP programa puede ser una opción para usted.

Hipotecas: bienes muebles o inmuebles de propiedad de un funcionario militar antes del servicio no puede ser vendida, la hipoteca o la incautación, basado en el incumplimiento de un contrato/nota durante el período de su servicio militar o 9 meses después sin una orden judicial. La corte tiene la facultad de suspender la ejecución hipotecaria procedimiento si la acción de juicio hipotecario se presentó un funcionario militar mientras está en servicio activo.

Propietario/inquilino, el propietario está prohibida de desalojar a un militar, miembro o sus dependientes de los locales que están ocupados o destinados a ser ocupado como residencia principal durante un período de servicio militar salvo por una orden del tribunal.

Sentencias en rebeldía: Militar los miembros pueden pedir que se anuló las sentencias por defecto mediante el siguiente: (1) que la sentencia fue introducido en servicio activo o en el plazo de los 60 días siguientes, (2) que el miembro ha solicitado a impugnar la sentencia mientras se encontraba en servicio activo o en un plazo de 90 días de la puesta en servicio, (3) que el miembro no aparecen anteriormente a impugnar la sentencia, y (4) que el miembro no tenía una defensa válida contra el reclamo contra la que no se podía presentar en el servicio militar.

El anuncio de venta deberá ser publicada una vez a la semana durante dos semanas consecutivas en un periódico de circulación general y publicado en el condado donde la venta se va a celebrar. La segunda publicación debe ser de al menos cinco días antes de la venta. Ley de la Florida 45,031 estados que el aviso debe contener: a)

una descripción de la propiedad en venta.
(B) El tiempo y el lugar de venta.
(C) una declaración de que la venta se hará de conformidad con la orden o sentencia definitiva.
(D) El título de la acción.
(E) El nombre del empleado de la venta.
(F) una declaración de que cualquier persona que invoque un interés en los excedentes de la venta, si es que hay alguna, que el dueño de la propiedad a la fecha de la litispendencia debe presentar una reclamación en un plazo de 60 días después de la venta.

Si alguno de estos requisitos no se cumplen, la venta puede ser declarado nulo. Sin embargo, si no hay objeciones a la venta son presentadas dentro de los 10 días después de presentar el certificado de venta, el empleado será el certificado de título. Además de la falta de aviso de la venta o el incumplimiento de la notificación de la venta, usted puede tener otras defensas que le ayudará a usted a defender la acción de juicio hipotecario y salvar su casa.

¿Por qué los prestamistas usan MERS?
Al igual que la mayoría de las cosas, la respuesta es el dinero. Cada estado y condado tiene distintas normas cuando se trata de las transacciones inmobiliarias, y nivel de condado requisitos inscripción. Muchas de las grandes instituciones operan para hornear en numerosos estados y es que es difícil, o por lo que dicen, que cumplan con todos y cada uno de los estados y el condado requisito y porque los títulos respaldados por hipotecas’s) se venden con frecuencia, los bancos se cansó de pagar un canon cada vez grabación el MBS cambió de manos. Por lo tanto, MERS se creó para servir como propietario del registro (o del propietario del candidato) de la hipoteca, lo que permitió los prestamistas e inversionistas que son las partes interesadas a fin de evitar la necesidad de asignaciones de archivos cada vez que el MBS se vendió, lo que reduce los costes.

¿Cómo afecta esto a los propietarios?
MERS ha sido muy criticada por las que sólo se plantea una amenaza catastrófica de declararse en quiebra. Esto podría significar que los millones de hogares que actualmente tiene en cartera pasaría a la quiebra de la empresa inmobiliaria y estén disponibles para satisfacer sus créditos de los acreedores. No es habitual que se pudiera cerrar MERS en nombre propio. De hecho, en 2011 MERS cambió su política y no debe haber ningún cambio más hipotecas. Sin embargo, esto no quiere decir que MERS no se enumeran en una hipoteca o que será denominado como demandante en la acción de juicio hipotecario.

Sinceramente, MERS es un poco confuso y Florida tribunales entidad aparecen confusos en cuanto a la forma de la regla cuando un acusado problemas como el no tener MERS. Cada situación es diferente y la hipoteca y hay muchos factores que pueden entrar en si o no el propietario se ve afectado por los tipos que aparecen en su hipoteca. Sin duda, es sospechoso que se enumeran en las hipotecas, pero la reclamación para no ser el prestamista o demandante principal. Tenemos la sospecha de que se producirá un gran litigio en el futuro en relación con los tipos de cambio de mercado y su papel en el sector hipotecario.

En EE.UU. Banco v. Bartrum, la carcasa se había despedido hubieran transcurrido cinco años desde la fecha inicial. Bartrum sostuvo que el banco no podía traer otra acción de juicio hipotecario debido a la ley de prescripción. Sin embargo, la Quinta DCA sostuvo que el prestamista se les permite presentar una nueva acción de juicio hipotecario sobre la base de la teoría de que todo ha dejado de pagar después de la fecha del despido era una “nueva” fecha predeterminada y creó una nueva causa de acción. Este caso está pendiente ante el Tribunal Supremo de Florida y se escucha más adelante en el año. Por desgracia, muchos países han seguido en la sentencia Bartrum y estoy de acuerdo con la idea de que cada nueva fecha predeterminada crea una nueva causa de la acción.

Las posibles buenas noticias para los propietarios es que el Tercer DCA celebrado recientemente en Deutsche Bank Trust Co. Américas v. Beauvais que el prestamista no está prohibida por el estatuto de limitaciones cuando un caso es despedido sin prejuicios y cinco años han transcurrido desde que la fecha predeterminada original. Esto significa que el prestamista no puede seguir cerrando sobre la misma propiedad después de los cinco años. La mala noticia es que el Tercer DCA, posiblemente dudar de su propia decisión, concedió una moción de revisión, que se escuchó en los próximos meses y puede dar lugar a la revocación de su decisión anterior.

Por el momento, la mayoría de los tribunales siguen a lado con Bartrum y sus predecesores, que después de un despido, cada uno de los siguientes por defecto crea una nueva causa de la acción. Es evidente que esto anula el estatuto de las limitaciones y deja a muchos preguntándose la pertinencia de tener siquiera un estatuto de limitaciones. Sin embargo, aún habrá que esperar y ver lo que decide el Tercer DCA y lo que es más importante, lo que el Tribunal Supremo de Florida decide en el Bartrum.

Y luego el juez golpea su mazo y dice “ha lugar” o “no ha lugar” y el juicio continúa. Después de ver esto, usted puede haber entendido que los “testimonios de oídas” consisten en repetir algo dicho por otra persona.

Pero, quizás no se dé cuenta de que los testimonios de oídas pueden ser una ventaja para el propietario en una demanda de ejecución hipotecaria.

En el caso Kelsey vs. Suntrust Mortgage, Inc., la entidad crediticia obtuvo una sentencia de incumplimiento de ejecución hipotecaria. Las sentencias de incumplimiento son comunes cuando el deudor no responde a la demanda de ejecución hipotecaria. No hay ningún juicio, pero la entidad crediticia aún debe presentar cierta evidencia: el pagaré y la hipoteca, la carta de aceleración enviada al prestatario y la evidencia del monto adeudado en el pagaré.

Y es allí donde hacen su incursión los testimonios de oídas. En un procedimiento judicial, cualquier declaración que se hizo fuera de la sala se considera testimonio de oídas si se ofrece como prueba de la veracidad de la declaración. Por ejemplo, si su amigo le dijera que Sally robó $100, la invalidez del testimonio de oídas le impediría utilizar la declaración de su amigo como base para testificar en la Corte que Sally es una ladrona.

La invalidez del testimonio de oídas no solo se aplica a las declaraciones orales. También se aplica a los documentos si una de las partes está utilizando un documento para probar que la información contenida en este es verdadera. Eso significa que la mayoría de los documentos se consideran testimonios de oídas a menos que sean “autenticados” por un testigo. A veces, el testigo atestiguará que elaboró o firmó el documento.

En los casos de ejecución hipotecaria, la mayoría de los documentos son autenticados y admitidos como evidencia bajo la excepción de registros comerciales a la invalidez del testimonio de oídas. Un Administrador de Registros testifica que está familiarizado con la manera en que los registros son elaborados y llevados por la entidad crediticia, y que este documento fue elaborado según esa práctica de negocios ordinaria.

¿Cómo ayuda esto a un prestatario? Puesto que las hipotecas a menudo se asignan de una entidad crediticia a otra, a las entidades crediticias les puede resultar difícil conseguir un testigo que tenga suficiente conocimiento para autenticar los documentos del préstamo y el historial de pago.

Eso es lo que sucedió en el caso Kelsey. El único testigo era una especialista en litigios de mediación que manifestó que no sabía nada acerca de este préstamo, había visto el pagaré por primera vez el día del juicio y solo había examinado el archivo de la hipoteca cuando supo que el caso estaba siendo juzgado. Se basó en una orden propuesta elaborada por otra persona para testificar acerca del monto adeudado.

Los propietarios objetaron el testimonio de la especialista en litigio. Dijeron que no se le debió permitir testificar porque no mostró que era administradora de registros o que tenía conocimiento personal de los documentos. La Corte de Primera Instancia invalidó su objeción, admitió los documentos como evidencia y dictó una sentencia de ejecución hipotecaria contra los propietarios.

En la apelación, la Corte de Apelaciones de la Florida estuvo de acuerdo con los propietarios. Dictaminó que los documentos eran testimonios de oídas, no tenían la autenticación adecuada y nunca debieron ser admitidos como evidencia.

Póngase en contacto con el Neustein Law Group PA, abogados especializados en ejecución hipotecaria en Aventura, FL, llamando al número (305) 531-2545.

Por lo que parece injusto que podría retornar a casa y descubrir que su entidad crediticia ha ejecutado la hipoteca porque se atrasó en los pagos hipotecarios.

La Ley de Amparo Civil para Miembros del Servicio Militar (SCRA) está diseñada para proteger a los miembros del servicio contra demandas civiles mientras están en servicio activo. Bajo la ley, una ejecución hipotecaria que se produce mientras usted está en servicio activo puede ser válida, dependiendo de las circunstancias y el motivo de la ejecución hipotecaria.

En un caso de la corte federal el año pasado, la Corte de Distrito de los Estados Unidos para el Distrito Este de Michigan evalúo la petición de un miembro del servicio para liberarse de las elevadas tasas de interés y una ejecución hipotecaria.

El propietario en el caso Banaszak vs. Citimortgage, Inc. era capitán en los Servicios Armados. En 2003, firmó una hipoteca de 30 años por su vivienda, con una tasa de interés de 6.785%. Se desempeñó en el servicio activo entre 2004 y 2006 y nuevamente entre 2007 y 2013. En ambas oportunidades, afirmó que su estado de servicio activo interfería materialmente con su capacidad para pagar su hipoteca. Como resultado de ello, la entidad crediticia acordó dos modificaciones del préstamo en las que los intereses, los gastos y los costos se añadían al saldo del principal de la hipoteca.

Un mes después de la segunda modificación, la entidad crediticia envío al propietario una carta diciendo que su tasa de interés se había reducido con carácter retroactivo a 6% de acuerdo con la SCRA, y que retornaría a 6.785% el 01 de octubre de 2008.

Cuando el propietario regresó del servicio activo en marzo de 2013, descubrió que el tesorero del condado había publicado un aviso de ejecución hipotecaria de su casa por el impago de los impuestos a la propiedad. Presentó entonces una demanda contra su entidad crediticia, en busca de una indemnización por daños y perjuicios y una orden judicial para detener la ejecución hipotecaria.

La opinión de la corte citó cuatro disposiciones de la SCRA que eran relevantes al caso:

• Las obligaciones contraídas antes del periodo del servicio militar no pueden conllevar una tasa de interés superior al 6% durante el tiempo de servicio activo y por un año después. El interés superior al 6% debe ser perdonado.
• Un miembro del servicio puede solicitar la liberación del cobro de deudas.
• Un reclamo para la protección de la SCRA no puede ser la base para un informe crediticio adverso
• Los bienes raíces de un miembro del servicio no pueden ser ejecutados con fines de pago de impuestos u otras tasas.

La Corte determinó que el propietario formalizó una demanda contra su entidad crediticia por infracción de la SCRA porque la entidad crediticia no ajustó la tasa de interés al 6% para el periodo comprendido entre octubre de 2008 hasta un año después de terminado su servicio activo en marzo de 2013.

Aunque la SCRA evita que una ejecución hipotecaria pague impuestos, la Corte dictaminó que el propietario no tenía una demanda contra la entidad crediticia por haber ejecutado la hipoteca de manera indebida. Según la hipoteca, el propietario, no la entidad crediticia, era responsable de hacer los pagos de los impuestos. Y en cualquier caso la entidad crediticia no estaba tratando de ejecutar la hipoteca: el caso de ejecución hipotecaria fue presentado por el condado.

Pero una entidad crediticia también puede perder un caso de ejecución hipotecaria al abandonarlo.

A los jueces no les gusta tener casos inactivos esperando entre sus expedientes. Esperan que haya progresos con miras al juicio. Si un caso permanece demasiado tiempo sin ninguna actividad, la Corte quizás simplemente lo desestime por no enjuiciamiento.

En Spencer v. EMC Mortgage Corp., a una prestataria le desestimaron el caso de ejecución hipotecaria, no una, sino dos veces, debido a que su entidad crediticia no cumplió con el enjuiciamiento.

En 1993, la prestataria obtuvo una hipoteca a 15 años de $73,000. La entidad crediticia originalmente presentó un caso de ejecución hipotecaria en 1998, pero dicho caso fue finalmente desestimado por falta de enjuiciamiento.

La entidad crediticia presentó un nuevo caso de ejecución contra la prestataria en noviembre de 2002. Ella respondió a la demanda y planteó algunas defensas. Después de cierta actividad inicial, la entidad crediticia contrató a un nuevo abogado y el caso no llegó a ningún lado durante 13 meses.

La Corte emitió entonces una orden pidiendo a los abogados de la entidad crediticia que explicaran por qué no debía desestimarse el caso por falta de enjuiciamiento. En la Florida, la Corte o una de las partes puede emitir una notificación de falta de enjuiciamiento si no se ha producido ninguna actividad en 10 meses y el caso no está afectado por una bancarrota o algún otro tipo de suspensión. Una vez que se emite la notificación y no hay actividad durante 60 días, el caso puede ser desestimado por falta de enjuiciamiento.

En el caso Spencer, los abogados de la entidad crediticia no hicieron nada durante 82 días. Luego, tres días antes de que la audiencia fuera programada, presentaron una moción pidiendo a la Corte que decidiera el caso de ejecución hipotecaria a su favor basándose únicamente en evidencia escrita. Adujeron que nunca recibieron la notificación de falta de enjuiciamiento.

La Corte de Primera Instancia falló a favor de la entidad crediticia. No desestimó el caso porque el abogado de la entidad crediticia explicó que el plazo para la presentación de un nuevo caso de ejecución hipotecaria había expirado. La Corte concedió un juicio de ejecución hipotecaria, aunque los abogados de la entidad crediticia no presentaron una declaración jurada y sus documentos judiciales exageraban groseramente el monto adeudado por la Sra. Spencer.

La Corte de Apelaciones de la Florida revocó esta decisión y desestimó el caso. Determinó que la desestimación era justificada porque no hubo actividad en el caso durante más de 10 meses, y tampoco hubo actividad durante los 60 días posteriores a la emisión de la notificación. Aunque el abogado de la entidad crediticia alegó que no recibió la notificación, los registros demostraron que se enteró de la notificación en el plazo de un mes después de enviada y por lo tanto, tuvo más de un mes para realizar alguna acción en el caso y evitar la desestimación.

El resultado de este caso, uno de los jueces, señaló, es que la prestataria pudo permanecer en su casa durante más de 15 años después de dejar de pagar su hipoteca.
∗

Los casos de ejecución hipotecaria no suelen tener estas escenas dramáticas. De hecho, muchas demandas de ejecución hipotecaria se resuelven sin un juicio en un procedimiento conocido como “juicio sumario”.

Las entidades crediticias a menudo presentan mociones de juicio sumario con la esperanza de resolver el caso rápidamente. Como prestatario, usted debe entender que si la Corte concede una moción de juicio sumario, el caso se decide a favor de la entidad crediticia y se dictará una sentencia de ejecución hipotecaria en contra de usted.

Los procedimientos de juicio sumario comienzan cuando una de las partes involucradas en la demanda presenta una moción escrita por juicio sumario ante la Corte. La moción solicita a la Corte que decida dos cosas: (1) que no existen cuestiones de hecho en disputa; y (2) que basado en los hechos indiscutidos, la parte que hace la moción tiene derecho legal a una sentencia a su favor.

La moción incluirá argumentos jurídicos y evidencia de respaldo. Por ejemplo, en un caso de ejecución hipotecaria, la evidencia de la entidad crediticia podría incluir el pagaré, la carta de incumplimiento que se envió al prestatario y el historial de pago. El movimiento también suele incluir declaraciones juradas que establecen que los documentos son auténticos y admisibles como evidencia.

La entidad crediticia debe enviar a las partes contrarias una copia de la moción e información sobre la fecha y hora de la audiencia. Los prestatarios y las otras partes involucradas en la demanda pueden presentar respuestas escritas a la moción. Una respuesta generalmente plantea cuestiones de hecho, ataca la evidencia del prestatario o hace un alegato.

Cuando el prestatario no responde a la moción, la Corte otorgará generalmente un juicio sumario a favor del prestatario. Pero en un caso reciente, una propietaria que no pudo asistir a una audiencia de juicio sumario ganó la revocación de una sentencia de ejecución hipotecaria.

En el caso Hubsch vs. Howell Creek Reserve Community, una asociación de propietarios había presentado una demanda para ejecutar la hipoteca debido al impago de cuotas de la asociación. La desafortunada propietaria estaba en prisión, pero sí presentó una respuesta negando las pretensiones de la demanda. Cuando la entidad crediticia presentó una moción de juicio sumario, la propietaria solicitó continuar la audiencia en una fecha posterior o comparecer en la audiencia por teléfono.

La Corte rechazó la moción para continuar, pero ignoró la moción para comparecer por teléfono. La hija de la propietaria compareció entonces en la audiencia y –sin el consentimiento de su madre– acordó un juicio de ejecución hipotecaria. La Corte dictó sentencia a favor del prestatario. No es de sorprender que la propietaria apelara.

La Corte de Apelaciones señaló que los reclusos tienen derecho a defenderse en los litigios, pero deben dar a conocer sus intenciones a la Corte. En este caso, la propietaria señaló a la Corte que deseaba comparecer y plantear una defensa y solicitó comparecer por teléfono. Cuando la Corte ignoró la petición, le negó a la propietaria sus derechos del debido proceso. Debido a esto, la Corte de Apelaciones revocó la sentencia de ejecución hipotecaria.

Y luego la entidad crediticia rompe con usted. Toma su hipoteca, la empaqueta con la de otros y la vende. Pasa poco tiempo para que usted reciba una carta por correo postal de alguna otra empresa de la que nunca escuchó que le dice que a partir de ese momento gestionará su préstamo. Para algunas hipotecas, esto sucede más de una vez.

Como propietario, es molesto. Pero si se enfrenta a una ejecución hipotecaria, estas asignaciones de una entidad crediticia a otro pueden darle una gran defensa.

La defensa se basa en el concepto jurídico de “estar legitimado”. Estar legitimado significa tener derecho a demandar. En el caso de las demandas que implican las hipotecas y otros contratos, las partes que firmaron el contrato están legitimadas. Si un contrato fue asignado o transferido a otra persona, entonces el cesionario u otorgante está legitimado. Otras personas no lo están.

De esta manera, si usted tiene una hipoteca con el Banco A, entonces el Banco A está legitimado a presentar una demanda de ejecución hipotecaria. Si el Banco A asignó la hipoteca al Banco B, entonces el Banco B podría solicitar la ejecución hipotecaria si puede probar que hubo una asignación. Ya que las hipotecas se transfieren con mucha frecuencia de una entidad crediticia o gestor a otro, una entidad crediticia puede tener problemas para presentar documentos que demuestren que se produjeron las asignaciones.

En Seffar v. Residential Credit Solutions, Inc. un prestatario obtuvo recientemente la desestimación de un caso de ejecución hipotecaria debido a que la entidad crediticia no probó que estuviera legitimado.

En ese caso, el prestatario había firmado una hipoteca con ABN Amro Mortgage Group (ABN) y había sido notificado que la gestoría de su préstamo estaba siendo transferida de Citimortgage a Residential Credit Solutions, Inc. (RCS). Cuando el prestatario incumplió, el RCS presentó una demanda de ejecución hipotecaria.

RCS adjuntó la hipoteca original a la demanda, así como otro documento que no fundamentaba que ABN había asignado la hipoteca. RCS luego pasó a sustituir a Bayview Loan Servicing como el demandante porque la gestoría de la hipoteca había sido transferida a Bayview.

Un gerente de litigio para Bayview testificó en el juicio, pero no tenía ninguna prueba de que Bayview o RCS estuviera legitimado. No sabía nada sobre los registros de los gestores de préstamo anteriores o si estos eran precisos. Dijo que creía que Bayview era el dueño del pagaré, pero no había visto ningún acuerdo entre Bayview y el propietario anterior, RCS. No sabía quién era dueño del pagaré al momento en que RCS envió al prestatario un aviso de intención de emprender acciones legales.

En la apelación, la Corte de Apelaciones de la Florida halló que Bayview no había logrado probar que estaba legitimado. Como resultado de ello, la Corte desestimó el caso de ejecución hipotecaria.

En cualquier caso de ejecución hipotecaria, es importante recordar que la entidad crediticia debe probar que está legitimado para presentar la demanda. A veces solo se trata de una formalidad, pero otras veces una entidad crediticia o gestor de préstamo no tiene documentos que demuestren cómo adquirió la hipoteca. Cuando eso ocurre, el caso puede ser desestimado.

Y ahora se enfrenta a una demanda de ejecución hipotecaria que podría hacer que pierda todo lo que tiene. ¿Tiene alguna defensa?

La respuesta es… quizás. Los cónyuges no pueden ser obligados a firmar garantías personales solo porque están casados con alguien que está comprando una vivienda o tomando un préstamo. Pero si el banco tiene una buena razón para pedir la garantía, entonces puede aplicarse.

En Richardson vs. EverBank, dos esposas firmaron garantías personales cuando la compañía de responsabilidad limitada de sus esposos tomó un préstamo comercial. Cuando cuestionaron la legalidad de dichas garantías, la garantía de una esposa fue anulada, pero la otra no.

Los bancos comúnmente requieren garantías personales sobre préstamos comerciales cuando el negocio no tiene suficientes ingresos, activos e historial crediticio. Cuando usted firma una garantía personal, acepta pagar el préstamo usted mismo si la empresa no puede pagarlo.

En el caso de Richardson, la empresa incumplió el pago del préstamo y la entidad crediticia presentó una demanda de ejecución hipotecaria y recuperación del dinero adeudado en virtud del pagaré y las garantías personales. Debido a las garantías personales, ambas esposas fueron nombradas como las partes demandadas en el litigio.

Sin embargo, las mujeres reclamaban que en primer lugar fue un error del Banco pedirles que firmen garantías. Dijeron que esto infringía la Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito de 1974, que prohíbe a una entidad crediticia discriminar a un solicitante de préstamo en función de su estado civil. Esta discriminación podría incluir exigir que una esposa firme una garantía personal si el esposo podría calificar para el préstamo por su cuenta.

La Corte de Apelaciones de la Florida expuso los motivos por los que una entidad crediticia podría pedir legítimamente a una esposa que firme una garantía personal. Primero, si el préstamo está garantizado por activos que marido y mujer poseen en conjunto, la entidad crediticia puede que no sea capaz de acceder a esos bienes si el esposo incumplió el pago, a menos que la esposa haya firmado una garantía. Segundo, si el esposo no pudo calificar para el préstamo por su cuenta, la mujer podría actuar como codeudora.

Los estados financieros presentados por los Richardson demostraron que poseían en conjunto numerosos activos, incluyendo una casa, vehículos y bienes personales. Parecía que también eran copropietarios de proyectos empresariales.

Debido a la copropiedad de activos y la incapacidad del Sr. Richardson para identificar los activos que poseía por sí solo, la Corte de Apelaciones halló que no era irrazonable que el banco buscara una garantía de la Sra. Richardson. La garantía protegía la capacidad del Banco de tomar los activos si la compañía del Sr. Richardson no cumplía con el pago.

La otra pareja presentaba una situación diferente. Esa pareja no identificó ningún activo en conjunto en la solicitud de préstamo. La Corte de Primera Instancia halló que a la esposa solo se le pidió firmar una garantía porque estaba casada con un copropietario del negocio. Se trataba de una discriminación en función del estado civil, y por lo tanto la garantía que firmó era nula e inexigible.

¿Está usted siendo problemático y poco realista, o puede oponerse legítimamente a la venta y anularla?

La respuesta depende del motivo de sus objeciones. Si solo está molesto por la ejecución hipotecaria y quiere plantear algunas defensas generales, probablemente no tenga suerte. Pero si identifica algo incorrecto con la propia venta por ejecución hipotecaria, podría tener motivos para que se invalide la venta.

La Corte de Apelaciones de la Florida abordó este asunto en un par de decisiones recientes. Pero en ambos casos, denegó la solicitud de los propietarios para que se invalide la venta porque los propietarios no plantearon objeciones legítimas.

En el primer caso, Skelton vs. Lyons, el prestatario/ex propietario presentó una objeción ante la Corte después de que su propiedad fue vendida en una ejecución hipotecaria. En su objeción simplemente dijo que se oponía a la venta y a la confirmación de la venta y emisión de un certificado de título. No dio ningún motivo para su objeción, y no notificó su objeción a la persona que compró la propiedad.

La Corte de Apelaciones de la Florida consideró que el nuevo dueño tenía derecho a una notificación de la objeción y audiencia y que dicho incumplimiento infringía sus derechos del debido proceso.

La Corte también señaló que la objeción debe estar dirigida hacia la conducta que se produjo en o referente a la venta por ejecución hipotecaria, tales como identificar un defecto o irregularidad en la venta. En este caso la objeción no indicó que había algo incorrecto con respecto a la venta, y por consiguiente era legalmente insuficiente.

Como resultado de la infracción del debido proceso y de las objeciones inadecuadas, la Corte sostuvo que no sería correcto dejar de lado la venta por ejecución hipotecaria.

Salazar v. HSBC Bank también implicaba la objeción del dueño de una propiedad a una ejecución hipotecaria. En ese caso, el propietario proporciono más información que el propietario en el caso Skelton. Dijo que la venta debía dejarse de lado porque había estado tratando de lograr una modificación del préstamo con el banco, y el banco le había dicho que no se preocupara por la ejecución hipotecaria.

La Corte manifestó que esto no era suficiente para anular la venta por ejecución hipotecaria. Citó el caso de jurisprudencia de la Florida afirmando que una venta por ejecución hipotecaria solo se puede dejar de lado cuando la oferta es manifiestamente insuficiente y la insuficiencia es el resultado de un error, fraude u otra irregularidad en la venta.

La lección de estos casos es que solo existe un número limitado de motivos para invalidar una ejecución hipotecaria. Para el momento en que se produce la venta, probablemente es demasiado tarde para plantear defensas contra la sentencia de ejecución hipotecaria o para decir que su entidad crediticia le prometió una modificación del préstamo que nunca se llevó a cabo. Si no puede identificar un problema con la venta en sí, es probable que su objeción no tenga éxito.

Pero no siempre tienen la evidencia para respaldar dicha afirmación. Y la falta de pruebas a veces puede anular una ejecución hipotecaria.

Antes de que una corte pueda ordenar una ejecución hipotecaria en la Florida, la entidad crediticia debe presentar evidencia suficiente para probar el monto adeudado de la hipoteca. Generalmente, la entidad crediticia presentará como evidencia registros internos como el historial de pago y un representante de la entidad crediticia testificará que dichos registros son exactos.

Pero a veces las entidades crediticias no tienen buenos registros o no hacen un buen trabajo al presentar su caso. A veces, una hipoteca ha sido vendida o transferida tantas veces que se han perdido los documentos importantes.

En un reciente caso de la Corte de Apelaciones de la Florida, Doyle vs. CitiMortgage, Inc., una pareja impugnó una sentencia definitiva de ejecución hipotecaria porque la entidad crediticia no había presentado pruebas suficientes del monto adeudado.

En el juicio, la entidad crediticia mostró un historial de pago que mostraba el monto del capital que se adeudaba del préstamo. Pero la entidad crediticia no ofreció ninguna prueba en absoluto para respaldar su afirmación de que también se adeudaban otros cargos por un total de $365,938.51.

En un caso similar en 2014, la entidad crediticia realizó un trabajo mucho peor para probar el monto adeudado. En Wolkoff vs. American Home Mortgage Servicing, Inc., los prestatarios habían intentado obtener registros de la entidad crediticia durante el curso del litigio, pero este nunca los proporcionó. En el juicio, la entidad crediticia presentó registros de pago incompletos y desactualizados y no mostró el monto actual adeudado por la hipoteca. La entidad crediticia no mostró ninguna prueba de los montos adeudados por intereses, impuestos, inspecciones de propiedades y evaluaciones u honorarios legales. Sin embargo, esas cantidades se incluyeron en la sentencia final de la Corte.

En el caso Wolkoff, la Corte de Apelaciones de la Florida revocó la sentencia de ejecución hipotecaria. La entidad crediticia pidió otra oportunidad para fundamentar el monto de la deuda, pero la Corte sostuvo que no veía ninguna razón para dar a la entidad crediticia una nueva oportunidad para probar su caso. La ejecución fue desestimada.

Los prestatarios en el caso Doyle más reciente también solicitaron a la Corte que desestime la ejecución hipotecaria. Pero la Corte señaló que las circunstancias eran distintas: en Doyle había evidencia parcial del monto adeudado, mientras que en Wolkoff no había evidencia en absoluto que respalde el monto. Por lo tanto, la Corte regresó el caso Doyle a la Corte de Primera Instancia para determinar el monto exacto adeudado.

Estos dos casos revelan que las entidades crediticias deben demostrar el monto exacto adeudado por una hipoteca antes de que puedan obtener una sentencia de ejecución hipotecaria. Ese monto incluye no solo el saldo del capital, sino también los intereses, las cuotas, los cargos por morosidad y cualquier otra cosa que reclame la entidad crediticia. Si una entidad crediticia no proporciona esta evidencia, puede haber motivos para desestimar la ejecución hipotecaria.

Así que presenta una demanda contra la entidad crediticia. Lo acusa de infringir las leyes y de privarlo injustamente de su propiedad. ¿Ganará?

Probablemente no porque existen principios jurídicos que impiden que las partes litiguen el mismo grupo de asuntos más de una vez. Si pudo haber presentado sus reclamaciones en el caso de ejecución hipotecaria original, no es probable que se le permita discutirlos en un nuevo litigio.

Un reciente caso en una Corte de Distrito de los Estados Unidos ilustra este punto.

El caso Nivia vs. Nationstar Mortgage, LLC, fue desestimado debido a que los prestatarios intentaron plantear nuevas reclamaciones contra la entidad crediticia después de que ya se había dictado sentencia final de ejecución hipotecaria en una corte estatal.

Los demandantes eran propietarios que incumplieron en pagar sus hipotecas. La entidad crediticia obtuvo una sentencia de ejecución hipotecaria en la Corte de Circuito del Condado de Miami-Dade en 2011. No sabemos lo que hicieron los demandantes para defenderse antes de la sentencia, pero después de que la sentencia de ejecución fuera definitiva, presentaron una demanda contra la entidad crediticia.

Alegaron que la entidad crediticia infringió el Programa de Alivio de Activos en Problemas a nivel federal (TARP, Troubled Asset Relief Program) y la Ley de Prácticas de Comercio Desleal de la Florida al negarse a otorgarles una modificación de préstamo.

La entidad crediticia solicitó a la Corte que desestime la demanda porque los prestatarios ya habían perdido su caso de ejecución hipotecaria en una corte estatal. La entidad crediticia citó un par de principios jurídicos que están diseñados a impedir que las personas litiguen el mismo tema más de una vez.

El primero de ellos, conocido como “cosa juzgada”, significa que si una corte toma una decisión en un litigio, entonces las mismas partes no pueden entablar otra demanda basada en reclamaciones que podrían haber planteado la primera vez. La figura de cosa juzgada da a las partes la tranquilidad de saber que una vez que se ha decidido un litigio, no habrá otra demanda entre las mismas partes por el mismo asunto.

La Corte de Distrito acordó que la cosa juzgada impedía que los prestatarios presentaran reclamaciones relacionadas con la ejecución en un nuevo litigio. La Corte señaló que, en ambos casos, las partes eran las mismas, y los prestatarios tuvieron la oportunidad de plantear defensas ante una ejecución hipotecaria y litigar el caso antes de que se dictara una sentencia de ejecución hipotecaria.

La entidad crediticia también argumentó que el caso debía desestimarse bajo la doctrina Rooker-Feldman, que impide que las cortes federales (aparte de la Corte Suprema de los Estados Unidos) invaliden las decisiones de las cortes estatales o decidan asuntos que están muy estrechamente relacionados con los asuntos en un caso de la corte estatal.

La Corte decidió que la doctrina Rooker-Feldman también se aplicaba en este caso debido a que los prestatarios afirmaban que la entidad crediticia debió haberles concedido una modificación del préstamo y que la ejecución hipotecaria era, por lo tanto, incorrecta. Puesto que esto estaba “inseparablemente entrelazado” con la sentencia de ejecución hipotecaria estatal, la corte federal no pudo atender el caso.

La lección que nos deja este caso es que siempre es mejor plantear defensas ante la ejecución hipotecaria lo más pronto posible. Una vez que una corte ha emitido un fallo de ejecución hipotecaria, puede ser imposible discutir defensas o responsabilizar al prestatario en una nueva demanda.

Los compañeros de cuarto problemáticos no causan gracia. Y la situación puede empeorar aún más si usted compra una casa con alguien que no puede pagar sus cuentas.

Si ambos firmaron el pagaré y la hipoteca, probablemente usted es responsable por el monto total del pago mensual si su copropietario no paga su parte. Si usted tampoco paga, ambos podrían enfrentarse a una ejecución hipotecaria.

Pero, ¿qué sucede si usted y su compañero de casa son copropietarios de la propiedad, pero este es el único que tiene una hipoteca? ¿Puede la entidad crediticia de su compañero de casa embargar a ambos y hacer que usted pierda su valor neto en la propiedad?

Esa es la pregunta que la Corte de Apelaciones de la Florida consideró en el caso reciente de Gonzalez vs. Chase Home Finance LLC. En dicho caso, la entidad crediticia había obtenido un fallo de ejecución hipotecaria contra dos hombres llamados John y Freddy, quienes eran copropietarios de una propiedad residencial. En la hipoteca solo aparecía el nombre de Freddy; John había registrado su escritura de la propiedad antes de que se firmara la hipoteca.

La Corte de Apelaciones anuló el fallo de ejecución hipotecaria contra John, quien no aparecía en la hipoteca en función del tipo de copropiedad y principios generales de prioridad en los gravámenes de bienes raíces.

Freddy y John eran dueños de la propiedad como inquilinos en común. Eso significaba que cada uno poseía la mitad del interés en la propiedad. La mitad del interés es como ser dueño de la mitad del valor de la propiedad, a diferencia de dividir la verdadera casa y el terreno por la mitad y decir que cada persona posee la mitad. Cada inquilino en común es libre de vender o hipotecar la mitad de su interés.

Sin embargo, el dueño de una propiedad no puede vender o hipotecar más de lo que posee. En este caso, la Corte sostuvo que Freddy solo podía hipotecar su mitad de la propiedad y no podía tener una hipoteca que también comprometía la mitad de John. Eso significaba que la entidad crediticia de Freddy no podía embargar a John.

La Corte también sostuvo que la propiedad de John tenía prioridad sobre la hipoteca de Freddy. Las escrituras, las hipotecas y otros gravámenes sobre bienes raíces se registran ante el condado donde se encuentra la propiedad. Cuando alguien no cumple con una hipoteca, la fecha que se registró la hipoteca adquiere importancia. Si hay múltiples reclamaciones sobre la propiedad, aquella que fue registrada primero es superior.

La escritura de John fue registrada el 08 de marzo de 2006, mientras que la hipoteca de Freddy se registró una semana después, el 15 de marzo. El dictamen de la Corte señalaba que las ejecuciones hipotecarias pueden utilizarse para hacer valer la hipoteca contra un prestatario y cualquiera cuyo interés en la propiedad sea inferior a de la entidad crediticia hipotecaria. Ya que la escritura de John se registró antes de la hipoteca, su interés en la propiedad era superior y no podía ser embargado.

Si usted es copropietario de un bien inmueble con alguien que no es su cónyuge, una ejecución hipotecaria puede presentar problemas especiales, especialmente si su nombre no figura en la hipoteca. Un abogado experimentado en ejecución hipotecaria puede ayudarle a determinar si tiene defensas válidas frente a una ejecución hipotecaria.

Se trata de un hombre que estaba pasando por una ejecución hipotecaria y un corredor de bienes raíces que estaba dispuesto a recurrir a la falsificación con tal de vender. Es una lección acerca de “el comprador debe tener cuidado” a la hora de elegir un profesional en bienes raíces.

En el caso In re Washington, el Sr. Washington estaba retrasado en los pagos de su hipoteca y contrató a un agente inmobiliario que le ayudara a vender su propiedad. Firmó unos papeles, entre ellos, posiblemente, un poder notarial que permitiría al corredor firmar ciertos documentos en su nombre.

Mientras tanto, la entidad crediticia del Sr. Washington había programado una ejecución hipotecaria. Pasada la fecha de venta, el Sr. Washington se sorprendió al saber que había presentado una solicitud de bancarrota bajo el Capítulo 13 en la fecha en que estaba programada la venta.

La petición de quiebra llevaba la firma del Sr. Washington y fue presentada por su corredor de bienes raíces y el abogado del corredor. El Sr. Washington solicitó a la Corte de Bancarrota del Distrito Sur de la Florida que desestimara el caso porque la firma que aparecía en la petición de bancarrota había sido falsificada por su corredor. Nunca había autorizado a nadie a que se declare en bancarrota en su nombre.

¿Por qué querría un corredor presentar un caso de bancarrota del propietario? Una declaración de bancarrota es una forma común de frenar una ejecución hipotecaria. La bancarrota detiene o “difiere” cualquier litigio u otra acción de cobranza por parte de los acreedores del prestatario hasta que se resuelva el caso de bancarrota. A veces los prestatarios se declaran en bancarrota con la esperanza de llegar a un arreglo de pago con su entidad crediticia. Para un corredor de bienes raíces, presentar una declaración de bancarrota significaría ganar más tiempo para tratar de vender la casa y ganar una comisión.

El Sr. Washington testificó que no deseaba detener la venta por ejecución hipotecaria ya que no pensaba que la propiedad se pudiera vender por un monto mayor al adeudado en su hipoteca. No ganaba nada declarándose en bancarrota, pero el corredor sí.
El Sr. Washington recibió justicia. La Corte determinó que el corredor falsificó su firma, y que el abogado que presentó la petición de bancarrota sabía que la firma era falsificada.

La Corte desestimó el caso y trató de resarcir al Sr. Washington. El corredor y su abogado fueron ordenados a pagar los gastos de viaje y los honorarios legales del Sr. Washington. El expediente de la Corte se selló y el abogado del Sr. Washington fue ordenado a notificar a las agencias de información crediticia. Además, los colegios profesionales fueron notificados de la conducta del corredor y del abogado.

La mayoría de corredores de bienes raíces son honestos y hacen un buen trabajo para sus clientes. Pero si usted está retrasado en los pagos de su hipoteca y quiere vender su casa, será mejor que tenga cuidado con quién trata. Prefiera a un corredor de bienes raíces que haya sido recomendado por amigos, familiares o compañeros de trabajo. Tenga cuidado de las personas que ofrecen sus servicios por teléfono. Y si le piden que firme un poder notarial, consulte a un abogado para que entienda exactamente lo que está autorizando.

Si no responde en absoluto a la demanda, el Banco obtendrá una sentencia contra usted y probablemente pierda su casa. Pero el resultado puede ser aún peor si empieza a defenderse y luego abandona ello e ignora las órdenes judiciales.

A continuación le contamos cómo un prestatario perdió un reciente caso de ejecución hipotecaria por hacer caso omiso a las órdenes judiciales y advertencias. El caso, Ledo vs. Seavie Resources LLC, fue decidido por la Corte de Apelaciones de la Florida el otoño pasado.

El prestatario en el caso fue demandado por cobrar un pagaré de $165,000 y ejecutar la hipoteca de una propiedad que estaba comprometida como garantía de dicho pagaré. Contrató a un abogado que presentó una respuesta a las reclamaciones del prestamista.

El prestamista entonces envió al prestatario unos interrogatorios: una serie de preguntas escritas que las partes implicadas en una demanda deben responder. El prestatario no respondió a los interrogatorios dentro del plazo permitido y su abogado luego dejó de representarlo debido a “diferencias irreconciliables”.

El juez le indicó al prestatario que informe a la Corte en un plazo de 30 días si había contratado a un nuevo abogado o si iba a representarse a sí mismo. El juez le advirtió que de no hacerlo, la Corte podría “anular sus alegatos”. Esto significaría que el caso procedería como si el prestatario no hubiera respondido la demanda en absoluto.

Transcurrió un mes y el prestatario no respondió a las órdenes de la Corte ni a los interrogatorios.

El prestamista entonces pidió al juez que impusiera una sanción pecuniaria al prestatario por no responder a los interrogatorios. El juez ordenó al prestatario que pagara $500 y le dio más tiempo para responder. El juez también le dijo que si no respondía a los interrogatorios esta vez, la Corte anularía sus alegatos.

A pesar de estas urgentes advertencias, el prestatario no hizo nada. Como resultado, la Corte anuló sus alegatos y dictó una sentencia de responsabilidad contra él.

El prestamista solicitó entonces a la Corte una sentencia de ejecución hipotecaria. El prestatario contrató a un nuevo abogado que intentó plantear algunas defensas, pero la Corte no las escuchó porque ya había dictado sentencia por responsabilidad contra esta persona. Por el contrario, se presentó una sentencia por ejecución hipotecaria contra el prestatario.

El prestatario entonces intentó apelar la sentencia basada en un tecnicismo, pero la Corte de Apelaciones mostró escasa simpatía por él y observó que había sido advertido ampliamente de las consecuencias de ignorar las órdenes judiciales y que, a pesar de ello, lo había hecho deliberadamente.

Como consecuencia, la Corte confirmó la ejecución hipotecaria.

Este prestatario podría haber tenido algunas buenas defensas, pero ya que ignoró las órdenes judiciales de la Corte y no ofreció ninguna explicación, perdió la posibilidad de presentar sus defensas. Además de perder su propiedad debido a la ejecución hipotecaria, tuvo que pagar $500 en sanciones de la Corte.

Esta carta, conocida como carta de incumplimiento o notificación de intención para acelerar, informa al prestatario que la hipoteca está en mora. Explica cuánto dinero usted debe pagar para poner su hipoteca al día. También le advierte que si no paga dentro de un cierto plazo, el Banco puede acelerar su préstamo y presentar un caso de ejecución hipotecaria.

El requisito de la carta de incumplimiento o aceleración forma parte de casi todas las hipotecas emitidas en la Florida. Si su prestamista ha presentado un procedimiento de ejecución hipotecaria, pero usted nunca recibió una carta de aceleración, puede detener o retrasar la ejecución hipotecaria.

Eso es lo que ocurrió en un reciente caso presentado en la Corte de Apelaciones de la Florida.

En Colon v. J.P. Morgan Chase Bank, el Banco presentó una demanda para ejecutar la hipoteca. Cuando el prestatario presentó su respuesta a la demanda, alegó que el Banco debía enviarle una carta de incumplimiento antes de presentar un caso de ejecución hipotecaria. El prestatario señaló que nunca recibió dicha carta. Por lo tanto, el prestatario alegaba que el Banco no tenía derecho a una sentencia de ejecución hipotecaria.

El Banco presentó entonces una moción solicitando a la Corte que le concediera una sentencia de ejecución hipotecaria en base a pruebas escritas. Para apoyar su petición, el Banco señaló que había satisfecho todas las condiciones necesarias para proceder con la ejecución hipotecaria. El Banco ignoró las alegaciones del prestatario acerca de la carta de incumplimiento y no presentó copia de esta carta a la Corte.

La Corte concedió al Banco una sentencia de ejecución hipotecaria en base a su interpretación de los tecnicismos de los alegatos legales. El prestatario apeló la sentencia y logró una victoria cuando la Corte de Apelaciones anuló la ejecución hipotecaria.

La Corte de Apelaciones indicó que para obtener una sentencia de ejecución hipotecaria, el Banco debía responder a las defensas planteadas por el prestatario. Eso significaba que el Banco debía demostrar que había enviado una carta de incumplimiento al prestatario. Puesto que el Banco nunca presentó la carta, no tenía derecho a una sentencia de ejecución hipotecaria.

Si usted está atrasado en sus pagos de hipoteca, preste atención a todas las notificaciones que recibe de su prestamista. El prestamista está prácticamente obligado a enviar una carta de incumplimiento o aceleración antes de la ejecución hipotecaria, y los prestamistas también están obligados a incluir cierta información en dicha carta.

Si usted termina estando envuelto en un proceso de ejecución hipotecaria, la carta –o el hecho de que no la recibió– podría servir como elemento de defensa en la Corte.