Aquellos que viven en un condominio, casa adosada o casa que pertenece a una comunidad de intereses comunes suelen estar obligados a pagar cuotas y tasas a una asociación de propietarios, además de la hipoteca. Los abogados de defensa de ejecución hipotecaria de Miami saben que si un propietario no cumple con los pagos de las cuotas de la Asociación de Propietarios o HOA, en inglés, esta tiene el derecho de iniciar un gravamen que podría resultar en una ejecución hipotecaria. En algunos casos, la HOA incluso puede presentar su propia ejecución hipotecaria.

El caso reciente de U.S. Bank National Association v. Bevans proviene de una acción similar, que provocó que el banco tuviera una fuerte disputa con una empresa de inversión sobre los derechos a una propiedad.

Pero empezó con las ejecuciones hipotecarias iniciadas tanto por la Asociación de Condominios como por el Banco.

En 2007, la prestataria tramitó un préstamo para comprar la residencia. Ejecutó un pagaré e hipoteca y la hipoteca fue registrada tres meses después de la venta y luego asignada al Banco.

No mucho después, la prestataria dejó de pagar tanto su hipoteca como las cuotas de la HOA.

En 2009, la Asociación de Condominios registró un gravamen contra la propiedad por las cuotas no pagadas. En última instancia, hubo dos gravámenes sobre la propiedad: el gravamen hipotecario superior, iniciado por el banco y el gravamen HOA inferior, iniciado por la asociación.

Al año siguiente, la Asociación solicitó una ejecución hipotecaria. En dicha acción, el banco no fue nombrado como demandado. Se emitió un fallo final a favor de la asociación en Palm Residence of S. Beach Condo. Ass’n v. Bevans, en el Undécimo Circuito de Florida.

A principios de 2011, el Banco solicito la ejecución hipotecaria sobre la propiedad. Al mes siguiente, se produjo la venta judicial por parte de la asociación, basada en la ejecución anterior. Un inversionista adquirió la propiedad en cuestión y luego la revendió a otro inversionista mediante escritura de finiquito.

Mientras tanto, la Corte de Primera Instancia dictó un fallo de ejecución hipotecaria a favor del Banco.

Sin embargo, el inversionista poseía el título legal de la propiedad en cuestión, ya que anteriormente el Banco no había registrado un aviso de litispendencia, aunque sí nombró a la Asociación como demandada en la acción.

El inversionista afirmaba que la participación del Banco no estaba debidamente registrada, y por lo tanto, el Banco perdía su participación en la propiedad. Inicialmente, este argumento fue aceptado por la Corte de Primera Instancia, pero luego fue revertido y remitido por la Corte de Apelaciones del Tercer Distrito de Florida.

Llegado este punto, el asunto ya no atañe al prestatario, pero el caso en su integridad podría haberse evitado si el propietario hubiera buscado, en primer lugar, alternativas a la ejecución hipotecaria.

La Ley de Florida (específicamente el Estatuto de Florida 720.3085(4)) sostiene que una HOA está prohibida de presentar un gravamen sobre una propiedad, a menos que primero presente al propietario una demanda escrita de pago, que permite un mínimo de 45 días para cubrir todos los importes adeudados. Una COA (Asociación de Propietarios de Condominios) dispone de 30 días.

Una de las peores cosas que los propietarios hacen llegado este punto es ignorar dichos avisos. Incluso si usted no tiene el dinero para pagar por adelantado, muchos propietarios de la asociación pueden estar abiertos a una negociación justa. Es conveniente para ellos mantener a los propietarios en sus propiedades, cubriendo los costos de mantenimiento y reparación.

Si un propietario responde a este aviso antes de la fecha límite con el pago completo (o tal vez un acuerdo negociado), hay una fuerte posibilidad de que no sea castigado con los costos y honorarios legales de la asociación, que de lo contrario tendría que pagar.

También hay un estatuto de limitaciones durante el cual se pueden aplicar acciones de gravamen de COA y HOA en el plazo de un año desde la fecha en que se registran.

Si tiene preguntas acerca de estos gravámenes o una ejecución hipotecaria pendiente y la manera de evitarla, póngase en contacto con nuestras oficinas.

Póngase en contacto con el Neustein Law Group PA, abogados especializados en ejecución hipotecaria en Miami, llamando al número (305) 531-2525.